Bariere de intrare pe piata

Incerc  aici sa pun sub alta forma ceea ce a prezentat doamna Luiza Petrovan la Sibiu sub titlul "Probleme intalnite de firmele de evaluare in relatia cu bancile". Eu nu le numesc  probleme ci bariere de intrare (mentinere ) pe piata serviciilor de evaluare. Care sunt acestea?

UNEAR (ANEVAR). Piata serviciilor de evaluare, prin OG 24/2011 s-a transformat din piata autoreglementata in una reglementata. E bine, e rau? E prematur sa ne pronuntam. Cert este ca ai nevoie de certificarea ANEVAR. Aceasta este prima bariera de intrare pe piata.

Directia risc. Institutia de creditare, prin departamentul de risc, raspunzator de politica de garantii, "agreaza" firme de  evaluare sau PFA-uri si intocmesc o lista pe care o distribuie sucursalelor/agentiilor. Cat de subiectiva este aceasta alegere? Foarte. Se ofera in mod subiectiv un avantaj competitonal unei firme (agreate) in detrimentul alteia, de catre un tert. Putem sa mai numim aceasta o piata libera? Categoric nu. Subiectivismul (observati, va rog, ca folosesc eufemisme) este a doua bariera de intrare pe piata.

Agentia/Sucursala. Buuun, in sfarsit ai semnat contractul de prestari servicii de evaluare, de colaborare, etc., esti pe lista si astepti sa sune telefonul. Astepti degeaba pentru ca misiunile de evaluare sunt distribuite din nou cu subiectivitate celor care intocmesc rapoartele repede, ieftin si.... ma opresc aici. Asadar, cel care decide cui ii va reveni misiunea de evaluare este a treia bariera. De remarcat ca ultimele doua sunt ele insele in conflict. Am intalnit o singura banca ce distribuie lucrarile dupa criterii obiective, incercand sa creeze un echilibru intre multele firme de pe lista.

Pe cat de dificil este sa devii jucator pe aceasta piata, pe atat de simplu este sa fii eliminat, de aceleasi entitati care ti-au creat bariere la intrare. Tot despre subiectivism vorbim aici si tot eufemistic.

Calitatea serviciilor poate ajunge la un nivel superior doar pe o piata libera, chiar reglementata. Pe o piata libera toti  "joaca" respectand aceleasi reguli. Regulile nu sunt subiective si exista deja. Este nevoie de o entitate care sa certifice ca ai cunostintele necesare indeplinirii misiunii de evaluare si respecti regulile? Da. Si pentru asta exista ANEVAR. Dar celelate doua bariere amintite mai sus nu-si au locul intr-o piata libera. Pe o piata libera, clientul final dicteaza, el este cel care alege.

Ma astept ca ANEVAR sa actioneze pentru eliminarea barierelor de intrare (mentinere) pe piata??           

( macar din orgoliu, ranit ca o alta institutie ii certifica membri inca o data, ca si cum certificarea lor nu este de ajuns). Nu, dar pot veni cu o idee: o segmentare a pietei evaluarilor pe tipuri de proprietati sau pe zone (sau ambele) ar duce la specializare si la cresterea calitatii rapoartelor de evaluare, in conditiile eliminarii celorlalte bariere.

Pana sa ajungem sa ne oferim serviciile pe o piata libera, va urez spor la evaluat.

Oligopson

Nu este o specie de ornitorinc, nici vreun nevertebrat.

Oligopson = Forma a pietei cu concurenta imperfecta unde  un numar mic de firme mari cumpara  cea mai mare parte a unei anumite marfi, aceasta fiind oferita de mai multi ofertanti. Numarul de solicitanti este suficient de mic, iar puterea lor economica este suficient de mare pentru ca actiunea intreprinsa de fiecare firma cumparatoare, luata separat, sa aiba un impact notabil asupra conditiilor generale de cumparare-vanzare de pe piata marfii respective.

Asa este catalogata piata serviciilor de evaluare de catre Consiliul Concurentei in Raport de investigatie pentru analizarea pietei imobiliare si a serviciilor conexe tranzactiilor imobiliare din octombrie 2009 (text integral aici).  
Tot aici, se afirma ca piata serviciilor de evaluare este  nereglementata. Nicio piata nu este perfecta, dar a noastra a fost reglementata prin OG 24/30 august 2011.

Consiliul Concurentei considera piata serviciilor de evaluare ca fiind una de tip oligopson pentru ca 70% din venituri sunt realizate din servicii de evaluare cu scopul garantarii imprumutului. Asadar, sunt prea putine banci si prea multi evaluatori?

Faptul ca bancile au o putere de negociere suficient de mare incat sa transforme meseria de evaluator in prostitutie, e  evident. Cum pot numi altfel acceptarea unei misiuni de evaluare a unei proprietati industriale cu un tarif de 200 lei? Cum pot numi acceptarea unei misiuni de evaluare cu termen de predare masurat in ore? Aceste intrebari sunt adresate si "riscului" din banci. Aveti incredere in informatiile oferite de un raport de evaluare intocmit in cateva ore?

Intrebarile sunt evident retorice.

Asadar, sunt prea putini beneficiari ai serviciilor de evaluare cu o mare putere de negociere si prea multi evaluatori. Ce putem face?

Banci mai multe n-avem de unde lua. Mai mult, activitatea de creditate  mai exista doar prin ajutorul dat de stat prin programul "Prima Casa". In ultimii patru ani bancile si-au pierdut obiectul de activitate principal. Clientii se plimba de la o banca la alta, refinantand debitele. Bancile se lupta in costuri pe un numar limitat clienti care mai sunt inca "bancabili". Deci, nu sta in puterea evaluatorilor sa creasca cererea de servicii de evaluare pentru garantarea imprumutului.

O intelegere  intre evaluatori privind tarifele ar fi ilegala in ochii Consililui Concurentei.

Dar daca standardele de calitate s-ar ridica la un nivel superior? Daca piata ar fi educata sa nu accepte decat rapoarte de evaluare de un nivel superior? Daca destinatarii rapoartelor de evaluare ar intelege ca un raport de evaluare nu este o certificare a valorii de piata ci o opinie argumentata asupra acesteia si, mai importante decat valoarea de piata tiparita pe prima pagina a raportului sunt informatiile din cuprinsul raportului, informatii privind proprietatea si piata specifica acesteia? Pana la urma, garantia este doar o parte (nici macar jumatate) a deciziei de finantare, decizie si raspundere ce apartin bancii, nu evaluatorului.

Daca nivelul de calitate cerut de destinatari ar fi unul superior, si-ar mai permite evaluatorii sa livreze un raport pentru care incaseaza 200 lei si il redacteaza in cateva ore? Nu cred. Si ma refer aici nu numai la fondul raportului de evaluare, dar si la forma. Intocmirea unui raport ingrijit, unde informatiile sunt prezentate coerent si clar si prezentate intr-o forma care sa inspire incredere, in afara de importantul timp alocat, implica costuri cum ar fi tiparirea copertilor, hartia, toner, etc.

De multe ori, in discutiile telefonice cu destinatarii raportului, am realizat ca nu vorbim aceeasi limba, ca explicatiie mele profesionale sunt de neinteles pentru cel de la capatul  "firului". Cred cu tarie ca sesiuni de informare in care evaluatorii si destinatarii rapoartelor de evaluare sa interactioneze, sa stabileasca un limbaj comun, noi sa intelegem nevoile lor, iar ei sa inteleaga ce inseamna "estimarea valorii de piata", ar fi mai mult decat binevenite. Cred deasemenea ca responsabilitatea transparentei si organizarii unor astfel de activitati ii revine tinerei Uniuni Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania - ANEVAR.

Pana atunci, stimati destinatari si beneficiari ai rapoartelor de evaluare, primiti ceea ce platiti sau acceptati a fi platit.

Valoarea de intrebuintare

Un evaluator ar trebui sa cunoasca bine Standardele, abordarile si tehnicile in evaluare. Dar, pe langa acestea, ar trebui sa aiba cunostinte, mai mult sau mai putin profunde, functie de specializare, din urmatoarele domenii:

·        juridic

·        cadastru

·        macroeconomie

·        microeconomie

·        analiza financiara

·        statistica

·        marketing

·        Windows, Word, Excel, etc.

Si atunci, cum se face ca un profesionist cu cunostinte atat de vaste accepta onorarii atat de mici?

Explicatiile ar fi:

1. Suntem "prosti, dar multi". Imi pare rau ca trebuie sa-l citez pe  Lapusneanu ("Alexandru Lapusneanu" de Constantin Negruzzi), dar cand un produs sau serviciu este oferit in exces la o calitate din ce in ce mai slaba, este normal ca pretul sa scada pana la ridicol. Putem compara produsul "raport de evaluare" oferit catre consumator ( a se citi "destinatar") cu produsele chinezesti ce au invadat piata? Cred ca da. Cantitati foarte mari, calitate la limita inferioara, cerere in scadere. Ingredientele perfecte pentru preturi mici.

Concluzia: nu avem cunostintele necesare din domeniile enumerate mai sus, nu oferim clientului (destinatarului, beneficiarului)  informatiile de care are nevoie si pe care ar fi gata sa le plateasca (de fapt, nici nu le doreste). Oferim 10, 20 de pagini semnate si stampilate, pentru a completa o lista cu documente necesare la banca, in contabilitate, la Administratia Financiara sau mai stiu eu unde vrea clientul sa duca "foaia" ( de cate ori vi s-a intamplat sa va intrebe clientul :cand trimiti "foaia" la banca? sau, dupa o inspectie matinala: trimiteti evaluarea pana la ora 5?).

2. Karl Marx spunea pe la 1867 ca "utilitatea unui lucru este aceea care face din el o valoare de intrebuintare...Valoarea de intrebuintare nu se realizeaza decat in intrebuintare sau consumare". Cine intrebuinteaza serviciile noastre? Cine are nevoie cu adevarat de opinia unui expert evaluator? Cata incredere acorda piata (clientul, destinatarul, beneficiarul) unui raport de evaluare? Raspundeti cu sinceritate si veti gasi singuri raspunsul la intrebarea : cum e posibil sa fie acceptat un tarif de  de 9 EUR/raport?

Scuze celor ce nu se regasesc printre randurile de mai sus.

Si la ei este la fel...(continuare)

In urma postarii de saptamana trecuta am primit un telefon de la un bun coleg si, sper eu, prieten, care-mi atragea atentia ca practica este departe de teorie. Si sunt de acord cu el. Voi explica mai jos ce este la ei (mai la vest de Budapesta) la fel ca la noi si ce nu.

Ce este la fel:

• piata serviciilor de evaluare pentru garantarea imprumutului in scadere
• tarife (onorarii) in scadere
• monopol al firmelor mari
• dezechilibru mare intre puterea de negociere a creditorului in fata prestatorului de servicii de evaluare

Ce este diferit:

• piata serviciilor de evaluare nu numai ca este in scadere la noi, dar este blocata.
• tarifele (onorariile) in Romania au ajuns la un nivel pe care eu il numesc prostitutie
• dezechilibrul intre puterile de negociere ale celor doi asa zisi parteneri (creditor - evaluator) a ajuns pana in punctul in care expertul evaluator este pur si simplu strivit.
• In Romania, clientul stie el mai bine valoarea de piata a proprietatii sale, n-are nevoie de serviciile de consultanta ale unui expert evaluator, pe care culmea tupeului, trebuie sa le si plateasca. El, clientul si stapanul nostru, are nevoie de o hartie cu opinia lui, dar semnata si stampilata de un membru la unei asociatii profesionale si al unei firme agreate de creditor. Chiar si creditorul, institutie sofisticata, nu-i asa?, citeste de multe ori doar prima pagina. 

Ce putem face pentru a indrepta lucrurile:

• castigarea increderii clientului si creditorului in opinia exprimata de un expert evaluator, astfel incat acest serviciu sa nu mai fie privit ca un seriviciu auxiliar, ca o bifa pe o lista de documente ce trebuie depuse pentru a obtine o facilitate.
• cresterea nivelului profesional si moral (etic) al corpului de evaluatori din Romania.
• transparenta si comunicare superioara cu piata, astfel incat evaluatorul, creditorul si clientul sa vorbeasca aceeasi limba, sa fie constienti de efortul depus pentru intocmirea unui raport de evaluare si de faptul ca nivelul calitativ al acestuia este direct proportional cu tariful platit (respectiv incasat).

Astept in continuare opiniile voastre!

Si la ei este la fel..

Public mai jos traducerea editorialului scris de domnul See Liang Ong FRICS - Presedinte RICS, in revista MODUS. Realitatea din UK este foarte asemanatoare cu realitatea din Romania, veti vedea!


" Membri RICS trebuie sa-si adapteze activitatea pentru a gasi noi oportunitati"


   "Ca presedinte, primesc fluxul obisnuit de corespondenta de la membri RICS si clientii lor. Saptamana aceasta am primit doua scrisori contrastante de la membri RICS din UK. Desi cele doua scrisori nu au o legatura, amandoua spun o poveste interesanta.
   Prima exprima preocuparea fata de scaderea activitatii in evaluarea pentru garantarea imprumutului. Am fost intrebat ce face RICS pentru a restabili un nivel acceptabil pentru evaluatorii autorizati cu experienta care s-au trezit activand intr-o piata dominata de cateva firme mari intermediare, doar un procent din onorariu gasindu-si drumul catre furnizorii de servicii profesionale.
   A doua scrisoare a venit de la un veteran al profesiei, care a fost in ultimul timp un consumator, mai degraba decat un furnizor al serviciilor. Observatia sa a fost ca membri RICS trebuie sa faca mai mult pentru a fi capabili sa consilieze clientii. Preocuparea sa este aceea ca membri RICS se bazeaza prea mult pe serviciile traditionale si nu fac destul de mult pentru a-si extinde competentele astfel incat sfatul lor sa aduca plus valoare clientelei. Comentariul sau a fost legat de imobiliare, dar aceeasi problema poate fi aplicata constructiilor sau dezvoltarilor.
   Deci, cum ar putea RICS, ca organizatie profesionala, sa raspunda?
   Nu este nicio indoiala ca valoarea serviciilor de evaluare pentru garantarea imprumutului este in scadere, fiind un serviciu achizitionat de creditor in cantitati mari, doar ca o parte a mai largului proces de analiza a riscului de credit. Inevitabil, creditorii cauta sa completeze cerintele managementului de risc la cel mai mic cost. Poate fi sustinut faptul ca, facand optiunea pentru cel mai mic pret, bancile incalca principiul prudentei, si RICS va continua sa sustina importanta unor standarde inalte in evaluare, atat in fata creditorilor cat si a regulatorilor. Oricum, ca si clienti sofisticati, creditorii vor plati mai mult doar atunci cand va fi necesar s-o faca.
   In expertiza rezidentiala, RICS poate insista pentru o transparenta marita pentru consumatori cu privire la limitarile rapoartelor de evaluare si sa promoveze utilitatea rapoartelor independente mai detaliate.
   De asemenea, RICS poate ajuta membri sai, prin training, sa-si dezvolte competentele in analiza financiara si consultanta strategica, competente de care au nevoie pentru a furniza o marja profesionala mai mare si consultanta in investitii si dezvoltari. Aceasta le-ar putea permite sa diversifice pe viitor activitatea perceputa ca fiind acum in scadere.
   Realitatea este ca lumea nu ne datoreaza nimic. Expertii sunt bine plasati pentru a-si dezvolta afacerile de pe o platforma preofesionala respectata, dar trebuie sa ne adaptam viata profesionala pentru a sesiza noi oportunitati".




Comentariul meu: Nu va mai plangeti, puneti mana pe carte...